VOLKSHUISVESTING, RAMPZALIG BELEID.
De landelijke overheid wil de regie terugpakken over de volkshuisvesting. Ogenschijnlijk een nobele wet. Als niet ontwikkelende bouwer kan ik deze discussie objectief beoordelen. Mensen die mij kennen weten dat ik altijd van de gematigde dialoog ben, maar nu vind ik dat lastig.
Ik kan best billijken dat we te ver zijn doorgeslagen in het vrijemarktdenken op de woningmarkt. Ik zie ook dat het voor starters lastig is de woningmarkt te betreden. Een systeemverandering vraagt fluwelen handschoenen. Minister De Jonge gaat echter als een olifant door een porseleinkast. Vorig jaar draaide hij de beleggersmarkt de nek om met het aanpakken van het huurstelsel. Aan de rentestijging kon hij weinig doen, bouwprijzen rijzen de pan uit en het zwalkende stikstofbeleid deed de rest. Conclusie: de markt is stilgevallen. Een regionale ontwikkelaar vertelde mij dat hij in het 1e half jaar 2022 nog 300 woningen verkocht, na de zomer 20. Andere cijfers: in 2007 bouwden we 85.000 woningen, in 2014 45.000 woningen, in 2022 70.000 woningen. Ik verwacht dat we in 2024 onder het niveau van de recessie in 2014 zakken.
In de publicaties deze week klinkt door dat ontwikkelaars de schuld krijgen. Deze zouden teveel marge maken. Maar in de regel werken ontwikkelaars – afgezet tegen het risico dat men loopt – met rechtvaardige rendementen. Grondwaarden worden immers residueel (opbrengst – kosten – min winst = grondwaarde) berekend. Een logische denklijn is dat vanuit residueel perspectief met deze programmeringsaanpak zich een positief effect zal aftekenen in de grondprijzen. Grondverkopers (vaak gemeenten) hebben immers belang bij dure woningen, omdat deze een hogere residuele grondwaarde hebben. De landelijke overheid is geen belanghebbende en door programmering op te leggen zakken de residuele grondwaardes. Er is dan immers geen planologische ruimte voor zoveel vrije sector woningen. In de wereld waarin grondposities nog gekocht moeten worden, klopt deze redenering. Ik schat echter in dat 80% van de gronden waarop de 900.000 woningen van De Jonge gebouwd moeten worden, al aangekocht zijn door marktpartijen. Een kansloze missie dus. Wist u verder dat wanneer een corporatie of ontwikkelaar voor iedere bouwlaag die ze bouwt grosso modo 1x de grondwaarde moet betalen? Dus wie melkt dan de grondwaarde uit?
Aan een ander belangrijk probleem gaat de minister ook voorbij. De grondprijs is maar 20%-40% van de verkoopsom. Het overgrote deel beslaat de bouwkosten. Een tussenwoning kostte 8 jaar geleden 85.000 euro om te bouwen. Door alle duurzame regelgeving (wat goed is) nu 160.000 euro, waarvan 70.000 euro aan installaties. Ook vindt er bij de producenten van bouwmaterialen een enorme prijsopdrijving plaats. Ik vind het onbegrijpelijk dat hier op het ministerie in alle discussies aan voorbij gegaan wordt.
Mijn conclusie is toch echt dat het ministerie er ogenschijnlijk weinig van begrijpt.
Jelle Weever
DGA Weever Bouw B.V.
Voorzitter MKB-Nederland Regio Zwolle